В рамках подготовки к капитальному ремонту многоквартирного жилого дома в Каменске-Шахтинском в марте 2024 года проведено комплексное техническое обследование инженерных систем. Дом, построенный в 1985 году, включал устаревшие сети водоснабжения, канализации, отопления и электроснабжения. Целью обследования стало определение степени физического износа коммуникаций, выявление аварийных участков и подготовка оснований для проектных решений при капитальном ремонте.

Характеристики объекта и общие сведения о системах

Дом панельного типа, 5 этажей, 4 подъезда. Инженерные сети проложены по типовым схемам, большинство из которых не подвергались замене со времени ввода в эксплуатацию. На момент обследования в отдельных квартирах фиксировались перебои с горячей водой, протечки стояков, нестабильность электрических нагрузок и слабый напор в системе отопления.

• Система отопления — однотрубная с верхней разводкой, стальные стояки
• Водоснабжение — централизованное, металлические трубы без антикоррозионной обработки
• Канализация — чугунные стояки, частично заменены на пластиковые
• Электроснабжение — алюминиевая разводка, щитки без современных автоматов
• Система вентиляции — естественная, с признаками закупорки каналов

Методы обследования инженерных систем

Обследование проводилось с привлечением специалистов по каждому направлению. Использовались неразрушающие и частично вскрывающие методы. Применялись влагомеры, термопары, видеоскопы, тестеры напряжения, манометры и оборудование для диагностики электросетей.

• Осмотр мест подключения к магистралям и вводов в здание
• Фиксация утечек и следов коррозии на трубопроводах
• Проверка сопротивления изоляции и состояния заземления
• Замеры давления в системе водоснабжения и отопления
• Обследование вентиляционных шахт и тяги в вытяжных каналах

Основные выявленные дефекты и недостатки

По результатам обследования установлено, что большая часть инженерных систем находится в предельном состоянии. Коррозия трубопроводов, износ арматуры, устаревшая электротехническая база и низкая эффективность вентиляции создают риски аварий и неэффективности эксплуатации. В ряде подъездов зафиксированы незаконные подключения и переделки, не соответствующие нормативам.

• Износ труб системы отопления — более 70%, утечки на сварных швах
• Снижение сечения водопроводных труб из-за отложений
• Окисление и нарушение контактных соединений в электрических щитках
• Недостаточное заземление и отсутствие УЗО в электрощитках
• Засорение вентиляционных каналов бытовыми отходами и мусором

Рекомендации для проектирования капитального ремонта

На основании обследования подготовлен перечень технических решений для включения в проектную документацию капитального ремонта. Рекомендованы полная замена сетей, переход на современные материалы и технологические решения с повышенной надёжностью, а также выравнивание несоответствий между проектом и фактическим исполнением.

• Полная замена труб отопления на полипропиленовые с байпасами
• Монтаж новых стояков водоснабжения с учётом давления и рециркуляции
• Реконструкция систем канализации с заменой всех чугунных участков
• Замена электрических щитков с вводом автоматических выключателей и УЗО
• Очистка вентиляционных каналов с установкой обратных клапанов

Вывод и дальнейшие действия

Техническое заключение использовано в качестве обоснования в заявке на финансирование работ в рамках муниципальной программы капитального ремонта. Также подготовлены рекомендации по поэтапному выполнению работ с минимизацией отключений и согласование технических условий с ресурсоснабжающими организациями Каменска-Шахтинского. Объект включён в первоочередной список ремонта на 2025 год.