В августе 2023 года в Каменске-Шахтинском по инициативе собственника был проведён комплекс технической экспертизы здания бывшего учебного корпуса для определения степени физического износа и возможности дальнейшего использования по новому назначению. Объект планировалось передать в аренду под офисные помещения. Для этого необходимо было определить общее состояние конструкций, выявить потенциальные риски и установить технико-экономическую целесообразность реконструкции.

Общие сведения об объекте

Здание постройки 1978 года, трёхэтажное, с кирпичными несущими стенами и железобетонными перекрытиями. Площадь — 3 200 м². В последние 5 лет не эксплуатировалось, частично использовалось под склад. Инженерные системы не обслуживались. Признаков аварийности не наблюдалось, но на фасадах и внутри здания присутствовали следы длительного отсутствия ремонта и обслуживания.

• Фундамент — ленточный, заглублённый
• Стены — кирпичная кладка, толщиной 510 мм
• Перекрытия — сборные железобетонные плиты
• Кровля — мягкая рулонная, частично разрушена
• Отопление, ВК, электроснабжение — в неудовлетворительном состоянии

Порядок проведения экспертизы

Экспертиза проводилась по ГОСТ 31937-2011 и методическим рекомендациям Минстроя РФ по оценке физического износа зданий. Включала визуально-инструментальное обследование, оценку конструктивных узлов, проверку прочности материалов, обследование инженерных систем и анализ их работоспособности.

• Обмерные работы и проверка геометрии конструкций
• Испытания прочности бетона (молоток Шмидта), проверка кладки
• Диагностика систем отопления, водоснабжения и электрики
• Фиксация трещин, сколов, прогибов, участков коррозии
• Оценка влажности, теплоизоляции и состояния стыков

Выявленные дефекты и их влияние

В ходе обследования установлены множественные дефекты, связанные с устареванием материалов и отсутствием обслуживания. Часть конструкций сохраняет нормативные показатели прочности, но инженерные системы требуют полной замены. Износ элементов имел различный характер и степень, что отражено в техническом заключении.

• Коррозия арматуры в плитах перекрытия — начальная стадия
• Ослабление штукатурного слоя — отслоения до 40% по площади
• Трещины в кирпичной кладке — до 2 мм, не сквозные
• Снижение сопротивления изоляции электропроводки ниже допустимого уровня
• Засоры и негерметичность труб систем ВК

Оценка физического износа

Расчёт физического износа производился по укрупнённой методике с учётом состояния каждого конструктивного элемента и инженерной системы. Конструкции здания признаны ограниченно работоспособными, инженерные системы — неработоспособными.

• Физический износ несущих конструкций — 38%
• Физический износ ограждающих конструкций — 52%
• Физический износ инженерных систем — от 70% до 85%
• Итоговый укрупнённый показатель физического износа здания — 54%

Рекомендации и выводы

Здание рекомендовано к реконструкции с полной заменой инженерных систем и частичным усилением конструкций. При соблюдении рекомендаций возможно последующее использование под офисную или иную административную функцию. Техническое заключение использовано для расчёта инвестиций и формирования проектного задания на реконструкцию.

• Полная замена всех систем отопления, водоснабжения, электроснабжения
• Очистка и ремонт кровли с восстановлением гидроизоляционного слоя
• Усиление отдельных участков перекрытий с высокой коррозией
• Устройство защитных поясов на фасадах и ремонт трещин кладки
• Рекомендации по энергоэффективной модернизации здания